الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)

توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) للمستثمرين توزيعًا شهريًا تناسبيًا لأي مدفوعات أصل وفائدة سددها أصحاب المنازل.

أنواع MBS

المرور

في الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري (MBS) الممررة، يقوم المُصدر بتحصيل مدفوعات شهرية من مجموعة من الرهون العقارية ثم يمرر حصة متناسبة من أصل المبلغ والفائدة المحصلة إلى حاملي السندات. تولد الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري (MBS) الممررة تدفقًا نقديًا من ثلاثة مصادر:

• المبلغ الأصلي المقرر (عادةً ما يكون ثابتًا)
• الفائدة المجدولة (عادة ما تكون ثابتة)
• المبلغ الأصلي المدفوع مسبقاً (عادةً ما يكون متغيراً اعتماداً على تصرفات مالكي المنازل، وفقاً لأسعار الفائدة السائدة)

الالتزامات العقارية المضمونة (CMOs)

CMOs هي سندات مرهونة برهن عقاري ممررة معاد تغليفها مع توجيه التدفقات النقدية بترتيب أولويات بناءً على هيكل السند. الهدف من CMO هو توفير بعض الحماية ضد مخاطر السداد المبكر - بما يتجاوز الحماية التي توفرها السندات الممررة - مع الاستمرار في توفير جودة الائتمان والعوائد المرتفعة.

تأخذ التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) التدفقات النقدية من التمويلات الممررة وتقسمها إلى فئات سندات مختلفة تعرف باسم الشرائح، والتي توفر إطارًا زمنيًا، أو نافذة، يتوقع خلالها السداد. وهذا يمنح المستثمرين مستوى معينًا من القدرة على التنبؤ بالسداد. تعطي الشرائح الأولوية لتوزيع مدفوعات رأس المال بين الفئات المختلفة وتعمل كسلسلة من آجال الاستحقاق على مدى عمر مجموعة الرهون العقارية.

CMOs مقابل الأوراق المالية التقليدية المدعومة بالرهون العقارية

يكمن الاختلاف الرئيسي بين التمرير التقليدي للرهون العقارية وشهادات الرهن العقاري في عملية سداد أصل الدين:

• مع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التقليدية، يتلقى كل مستثمر توزيعًا شهريًا تناسبيًا لأي مدفوعات أصل وفائدة سددها أصحاب المنازل. يتلقى حامل السند بعض عائد الأصل حتى تاريخ الاستحقاق النهائي، عندما يسدد أصحاب المنازل الرهون العقارية في المجمع بالكامل. تؤدي هذه العملية إلى بعض عدم اليقين فيما يتعلق بتوقيت إعادة الأصل لأن جزءًا من الدين أو كليته يمكن سداده مبكرًا من قبل المقترض.
• تستبدل سندات الرهن العقاري (CMOs) جدول أولوية سداد رأس المال بين الشرائح بعملية التوزيع النسبي الموجودة في السندات التقليدية، مما يوفر معدلًا أكثر قابلية للتنبؤ لسداد رأس المال

أنواع المُصدرين

قد تكون سندات الرهن العقاري مدعومة أو صادرة عن كيانات مثل الجمعية الوطنية الحكومية للرهن العقاري (Ginnie Mae) وشركة الرهن العقاري الفيدرالية (Freddie Mac) والجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (Fannie Mae).

الجمعية الوطنية للحكومة الوطنية للرهن العقاري (Ginnie Mae):

• الشركة الحكومية الوحيدة المملوكة بالكامل والمدعومة بالثقة والائتمان الكاملين للحكومة الأمريكية
• الغرض منها هو ضمان توفر أموال الرهن العقاري في جميع أنحاء الولايات المتحدة
• تضمن سداد أصل القرض والفوائد في الوقت المحدد للقروض التي تم الحصول عليها من خلال جمعية الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) وخدمة الإسكان الريفي (RHS) والإسكان العام والإسكان الهندي (PIH)
• تلعب دورًا أساسيًا في القضاء على الاختلافات في توفر الائتمان العقاري في مختلف المناطق
• الأوراق المالية متاحة بمختلف آجال الاستحقاق
• الحد الأدنى لقيمة الأوراق المالية الجديدة هو 25,000 دولار، مع زيادة إضافية قدرها 1,000 دولار
• يمكن الحصول على استثمارات أقل من 25,000 دولار من خلال شراء أوراق مالية تباع بخصم أو تم سداد جزء من أصلها

شركة القروض العقارية الفيدرالية (Freddie Mac):

• مؤسسة مملوكة للقطاع العام وتدعمها الحكومة ولكنها غير مضمونة صراحة من قبل الحكومة الأمريكية
• الغرض منها هو زيادة توفر الائتمان العقاري لتمويل الإسكان
• تجمع معظم أموالها من خلال تطوير وصيانة سوق ثانوية نشطة للرهون العقارية السكنية
• تصدر سندات مدعومة برهن عقاري وسندات شركات قياسية، يشار إليها باسم سندات المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSE)
• الأوراق المالية متاحة بزيادات قدرها 1,000 دولار

الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهون العقارية (Fannie Mae):

• مؤسسة مملوكة للقطاع العام ومدعومة من الحكومة ولكنها غير مضمونة صراحة من قبل الحكومة الأمريكية
• الغرض منها هو الحفاظ على سوق ثانوية نشطة للرهون العقارية
• تصدر سندات مدعومة برهن عقاري وسندات قسيمة شركات قياسية
• الأوراق المالية متاحة بزيادات قدرها 1,000 دولار

الميزات والمزايا

عوائد جذابة

تقدم الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري عادةً عوائد أعلى من السندات الحكومية. توفر الأوراق المالية ذات القسائم الأعلى إمكانية تحقيق عوائد أكبر ولكنها تنطوي على مخاطر ائتمانية ومخاطر سداد مبكر أعلى، مما يعني أن العائد المحقق قد يكون أقل من المتوقع في البداية. قد يحصل المستثمرون على مدفوعات أعلى مقارنة بالدخل الناتج عن إصدارات الشركات ذات التصنيف الاستثماري. قد يمثل جزء من هذه المدفوعات عائداً على رأس المال بسبب السداد المبكر.

جودة الائتمان

يتأثر مخاطر الائتمان بعدد مالكي المنازل أو المقترضين في مجموعة الرهون العقارية الذين يتخلفون عن سداد قروضهم. تعتبر مخاطر الائتمان ضئيلة بالنسبة للرهون العقارية المدعومة من الوكالات الفيدرالية أو المؤسسات التي ترعاها الحكومة.

المخاطر

مخاطر الائتمان والتخلف عن السداد

في حين أن سندات الرهن العقاري المدعومة من GNMA تنطوي على مخاطر تعثر ضئيلة، هناك بعض مخاطر التعثر بالنسبة لسندات الرهن العقاري الصادرة عن FHLMC و FNMA ومخاطر تعثر أعلى بالنسبة للأوراق المالية غير المدعومة من أي من هذه الوكالات، على الرغم من أن تجميع الرهون العقارية يساعد في التخفيف من بعض هذه المخاطر. يجب على المستثمرين الذين يفكرون في شراء الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية، لا سيما تلك التي لا تدعمها إحدى هذه الكيانات، أن يفحصوا بعناية خصائص مجموعة الرهون العقارية الأساسية (مثل شروط الرهون العقارية ومعايير الاكتتاب وما إلى ذلك). قد يكون خطر الائتمان للمصدر نفسه عاملاً أيضاً، اعتماداً على الهيكل القانوني والكيان الذي يحتفظ بملكية الرهون العقارية الأساسية.

مخاطر أسعار الفائدة

بشكل عام، ترتفع أسعار السندات في السوق الثانوية عندما تنخفض أسعار الفائدة والعكس صحيح. ومع ذلك، وبسبب مخاطر السداد المبكر والتمديد، فإن سعر السندات المدعومة برهن عقاري في السوق الثانوية، ولا سيما سندات CMO، قد يرتفع أحيانًا أقل من السندات العادية عندما تنخفض أسعار الفائدة، ولكنه قد ينخفض أكثر عندما ترتفع أسعار الفائدة. وبالتالي، قد يكون خطر أسعار الفائدة أكبر مع هذه السندات مقارنة بالسندات الأخرى.

مخاطر السداد المبكر

هي المخاطر التي تنطوي على قيام مالكي المنازل بدفع أقساط شهرية أعلى من المطلوب أو سداد قروضهم العقارية بالكامل عن طريق إعادة التمويل، وهي مخاطر تزداد عندما تنخفض أسعار الفائدة. وعندما تحدث عمليات السداد المبكر هذه، ينخفض مبلغ رأس المال المحتفظ به في السندات بوتيرة أسرع من المتوقع في الأصل، مما يقصر متوسط عمر السندات عن طريق إعادة رأس المال إلى حامل السندات قبل الأجل. ونظراً لأن هذا يحدث عادة عندما تنخفض أسعار الفائدة، فإن فرص إعادة الاستثمار قد تكون أقل جاذبية. يمكن تقليل مخاطر السداد المبكر عندما يجمع الاستثمار عددًا كبيرًا من الرهون العقارية، حيث أن كل سداد مبكر للرهن العقاري سيكون له تأثير أقل على إجمالي المجموع.

من المرجح جدًا حدوث مخاطر السداد المبكر في حالة MBS، وبالتالي يمكن تقدير التدفقات النقدية ولكنها قابلة للتغيير. وبالنظر إلى ذلك، فإن العائد المعلن هو أيضًا تقدير.

في حالة سندات الرهن العقاري التجارية (CMO)، عندما تحدث السداد المبكر بشكل أكثر تكراراً من المتوقع، يكون متوسط عمر السند أقصر من المتوقع في الأصل. في حين أن بعض شرائح سندات الرهن العقاري التجارية (CMO) مصممة خصيصاً لتقليل آثار معدلات السداد المبكر المتغيرة، فإن متوسط العمر يكون دائماً، في أفضل الأحوال، تقديراً يعتمد على مدى تطابق سرعة السداد المبكر الفعلية للقروض العقارية الأساسية مع الافتراض.

مخاطر التمديد

هو خطر أن يقرر أصحاب المنازل عدم سداد أقساط الرهن العقاري مقدمًا بالقدر المتوقع في البداية. ويحدث هذا عادة عندما ترتفع أسعار الفائدة، مما يقلل من حافز أصحاب المنازل على إعادة تمويل قروضهم العقارية ذات السعر الثابت. وقد يؤدي ذلك إلى تجميد الأصول لفترة أطول من المتوقع وتقديم قسيمة أقل من المتوقع، بسبب انخفاض مبلغ سداد أصل الدين. وبالتالي، في فترة ارتفاع أسعار الفائدة في السوق، سيزداد انخفاض أسعار سندات الرهن العقاري بسبب انخفاض القسيمة.

السيولة

اعتماداً على الإصدار، تكون الأسواق الثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية سائلة عموماً، مع تداول نشط من قبل المتعاملين والمستثمرين. قد تؤثر خصائص ومخاطر ورقة مالية معينة، مثل وجود أو عدم وجود دعم من مؤسسات مالية حكومية، على سيولتها مقارنة بالأوراق المالية الأخرى المدعومة بالرهون العقارية.

قد تكون CMO أقل سيولة من الأوراق المالية الأخرى المدعومة برهن عقاري بسبب الخصائص الفريدة لكل شريحة. قبل شراء CMO، يجب أن يتمتع المستثمرون بدرجة عالية من الخبرة لفهم الآثار المترتبة على مواصفات الشريحة. بالإضافة إلى ذلك، قد يحصل المستثمرون على مبلغ أكبر أو أقل من الاستثمار الأصلي عند بيع CMO.