모기지 담보부 증권(MBS)

모기지 담보 증권(MBS)은 주택 소유자가 지불한 원금 및 이자 지급액을 매월 비례 배분하여 투자자에게 지급합니다.

MBS의 유형

패스스루 MBS

패스스루 MBS에서 발행자는 모기지 풀에서 매월 지불금을 징수한 다음, 징수한 원금 및 이자의 비례적인 부분을 채권 보유자에게 전달합니다. 패스스루 MBS는 다음 세 가지 출처를 통해 현금 흐름을 창출합니다.

• 일정 원금(일반적으로 고정)
• 일정 이자(일반적으로 고정)
• 선불 원금(일반적으로 주택 소유자의 행동에 따라 변동되며, 통용 금리에 따라 결정됨)

담보부 모기지 채무증권(CMOs)

CMO는 채권의 구조에 따라 우선 순위가 지정된 현금 흐름이 전달되는 재포장된 패스스루 모기지 담보 증권입니다. CMO의 목적은 패스스루가 제공하는 보호를 뛰어 넘는 선불 위험에 대한 보호를 제공하면서 신용 품질과 높은 수익률을 제공하는 것입니다.

CMO는 패스스루에서 현금 흐름을 가져와 트랜치로 알려진 여러 채권 등급으로 분리하며, 트랜치는 상환이 예상되는 기간 또는 창구를 제공합니다. 이를 통해 투자자는 일정 수준의 지급 예측 가능성을 확보할 수 있습니다. 트랜치는 다양한 등급에 원금 지급의 우선 순위를 정하고 모기지 풀의 만기 기간 동안 일련의 만기로 기능합니다.

CMO와 전통적인 모기지 담보 증권

전통적인 모기지 패스스루와 CMOs의 주요 차이점은 원금 상환 과정에 있습니다:

• 전통적인 MBS에서는 각 투자자가 주택 소유자가 지불한 원금 및 이자 지급액의 월별 비례 배분을 받습니다. 채권 보유자는 주택 소유자가 풀에 포함된 모기지를 전액 상환하는 최종 만기일까지 원금의 일부를 반환받습니다. 이 과정은 차용인이 부채의 일부 또는 전부를 조기에 상환할 수 있기 때문에 원금 반환 시기가 불확실할 수 있습니다.
• CMO는 패스스루에서 볼 수 있는 비례 배분 방식 대신 트랜치 간 원금 상환 우선 순위 일정을 대체하여, 원금 상환 비율을 보다 예측 가능하게 합니다.

발행자 유형

MBS는 정부 국가 모기지 협회(Ginnie Mae), 연방 주택 융자 모기지 공사(Freddie Mac) 및 연방 국가 모기지 협회(Fannie Mae)와 같은 기관에 의해 보증되거나 발행될 수 있습니다.

정부 국가 모기지 협회(Ginnie Mae):

• 미국 정부의 완전한 신용과 보증으로 뒷받침되는 유일한 정부 소유 기업
• 목적은 미국 전역에서 모기지 자금이 공급되도록 보장하는 것입니다
• 연방 주택 협회(FHA), 퇴역 군인 사무국(VA), 농촌 주택 서비스(RHS), 공공 및 인도 주택(PIH)을 통해 발행된 대출의 원금과 이자의 적시 상환을 보증합니다
• 지역 간 주택 대출 신용의 가용성 차이를 해소하는 데 중요한 역할을 합니다
• 다양한 만기의 증권이 이용 가능합니다.
• 신규 발행 증권 최소 단위는 $25,000이며, $1,000 단위로 추가 구매 가능합니다
• 25,000달러 미만의 투자는 할인된 가격으로 판매되거나 원금의 일부를 상환한 증권을 구매하여 가능합니다.

연방 주택 모기지 공사(Freddie Mac):

• 미국 정부가 명시적으로 보증하지 않는 공공 소유의 정부 지원 기업
• 주요 목적은 주택 금융을 위한 모기지 신용의 공급을 확대하는 것입니다
• 주요 자금을 주택 모기지 차입금의 활성 차입 시장 개발 및 유지로 조달합니다
• 모기지 담보 증권과 표준 회사채를 모두 발행하며, 정부 지원 기업(GSE) 채권으로 불립니다.
• 증권은 $1,000 단위로 발행됩니다

연방 국가 모기지 협회(Fannie Mae):

• 미국 정부가 명시적으로 보증하지 않는 공공 소유의 정부 지원 기업입니다.
• 목적은 모기지 차입금의 활성차입시장을 유지하는 것입니다
• 모기지 담보 증권과 일반 기업 쿠폰 채권을 모두 발행합니다
• 증권은 $1,000 단위로 구매 가능합니다

특징 및 혜택

매력적인 수익률

모기지 담보 증권은 일반적으로 국채보다 높은 수익률을 제공합니다. 쿠폰이 높은 증권은 더 높은 수익을 올릴 가능성이 높지만, 신용 및 선급금 위험도 높아지므로, 실제 수익률이 당초 예상보다 낮을 수 있습니다. 투자자는 투자 등급 기업 발행 증권으로 얻는 소득에 비해 더 높은 지급금을 받을 수 있습니다. 이러한 지급금의 일부는 선급금에 따른 원금 상환금일 수 있습니다.

신용 등급

신용 위험은 모기지 풀 내 주택 소유자나 차입자 중 대출 상환을 연체하는 사람의 수에 영향을 받습니다. 연방 기관이나 정부 후원 기관이 보증한 모기지는 신용 위험이 최소화됩니다.

위험

신용 및 디폴트 위험

GNMA로 보증된 MBS는 디폴트 위험이 거의 없지만, FHLMC 및 FNMA가 발행한 MBS에는 일부 디폴트 위험이 있으며, 이러한 기관 중 어느 하나도 보증하지 않은 증권에는 더 높은 디폴트 위험이 있습니다. 그러나 모기지 풀링은 일부 위험을 완화하는 데 도움이 됩니다. 모기지 담보 증권을 고려하는 투자자, 특히 이러한 기관 중 하나에 의해 보증되지 않은 증권을 고려하는 투자자는 기초 모기지 풀의 특성(예: 모기지 조건, 보증 기준 등)을 신중하게 검토해야 합니다. 기초 모기지의 소유권을 보유한 법적 구조 및 기관에 따라 발행자 자체의 신용 위험도 요인이 될 수 있습니다.

금리 위험

일반적으로 이자율이 하락하면 2차 시장에서 채권 가격은 상승하고, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 그러나 선급금 및 연장 위험으로 인해 모기지 담보 증권, 특히 CMO의 2차 시장 가격은 이자율이 하락할 때 일반 채권보다 상승폭이 적지만, 이자율이 상승할 때는 하락폭이 더 클 수 있습니다. 따라서 이러한 증권은 다른 채권보다 금리 위험이 더 클 수 있습니다.

조기 상환 위험

이는 주택 소유자가 필요한 월 모기지 상환액보다 더 많은 금액을 상환하거나 재융자를 통해 모기지를 완전히 상환할 위험으로, 금리가 하락할 때 증가하는 위험입니다. 이러한 선불이 발생하면 채권에 남아 있는 원금이 당초 예상보다 빠르게 감소하여 채권 보유자에게 원금이 조기에 반환되어 채권의 평균 만기가 단축됩니다. 이는 일반적으로 금리가 하락할 때 발생하기 때문에 재투자 기회가 덜 매력적일 수 있습니다. 선급 위험은 투자에 많은 모기지가 포함될 경우, 각 모기지의 선급이 전체 투자에 미치는 영향이 줄어들기 때문에 줄일 수 있습니다.

MBS의 경우 사전 상환 위험이 매우 높으며, 따라서 현금 흐름은 추정될 수 있지만 변경될 수 있습니다. 이에 따라 제시된 수익률도 추정값입니다.

CMO의 경우, 예상보다 조기 상환이 자주 발생하면 증권의 평균 만기가 당초 예상보다 짧아집니다. 일부 CMO 트랜치는 가변적인 조기 상환율의 영향을 최소화하기 위해 특별히 설계되었지만, 평균 만기는 항상 기껏해야 실제 모기지 대출의 조기 상환 속도가 가정에 얼마나 근접하는지에 따라 달라지는 추정치에 불과합니다.

연장 위험

이것은 주택 소유자가 초기 예상보다 덜 상환을 결정할 위험입니다. 이는 일반적으로 금리가 상승하여 주택 소유자가 고정 금리 모기지를 재융자할 유인이 거의 없을 때 발생합니다. 이로 인해 원금 상환액이 감소하기 때문에 증권이 예상보다 오랫동안 자산을 동결하고 예상보다 낮은 이자율을 지급할 수 있습니다. 따라서 시장 금리가 상승하는 기간에는 이자율 하락으로 인해 MBS의 가격 하락이 더욱 두드러질 것입니다.

유동성

발행에 따라 MBS의 2차 시장은 일반적으로 유동성이 높고 딜러와 투자자들이 활발하게 거래합니다. GSE의 지원 유무와 같은 특정 증권의 특성과 위험은 다른 모기지 담보 증권에 비해 유동성에 영향을 미칠 수 있습니다.

CMO는 각 트랜치의 고유한 특성으로 인해 다른 모기지 담보 증권보다 유동성이 떨어질 수 있습니다. CMO를 구매하기 전에 투자자는 트랜치 사양의 의미를 이해할 수 있는 높은 수준의 전문 지식을 갖추고 있어야 합니다. 또한, 투자자는 CMO를 매각할 때 원래 투자한 금액보다 더 많거나 적은 금액을 받을 수 있습니다.