This article has been translated from English to Indonesian.

Surat berharga yang didukung hipotek (MBS) memberikan investor distribusi bulanan secara proporsional dari setiap pembayaran pokok dan bunga yang dilakukan oleh pemilik rumah.

Jenis-jenis MBS

Pass-through

Dalam pass-through MBS, penerbit mengumpulkan pembayaran bulanan dari sekumpulan hipotek dan kemudian meneruskan bagian yang proporsional dari pokok dan bunga yang terkumpul kepada pemegang obligasi. Pass-through MBS menghasilkan arus kas melalui tiga sumber:

  • Pokok pinjaman terjadwal (biasanya tetap)
  • Bunga terjadwal (biasanya tetap)
  • Pokok yang dibayar di muka (biasanya bervariasi tergantung pada tindakan pemilik rumah, sebagaimana diatur oleh suku bunga yang berlaku)

Obligasi hipotek yang dijamin (CMOs)

CMO adalah sekuritas yang didukung hipotek pass-through yang dikemas ulang dengan arus kas yang diarahkan dalam urutan prioritas berdasarkan struktur obligasi. Tujuan CMO adalah untuk memberikan perlindungan terhadap risiko pembayaran di muka—di atas dan di luar perlindungan yang ditawarkan oleh pass-through—sambil tetap menawarkan kualitas kredit dan imbal hasil yang tinggi.

CMO mengambil arus kas dari pass-through dan memisahkannya ke dalam berbagai kelas obligasi yang dikenal sebagai tranche, yang memberikan jangka waktu, atau jendela, selama pembayaran diharapkan dilakukan. Hal ini memberikan tingkat prediktabilitas pembayaran kepada investor. Tranche memprioritaskan distribusi pembayaran pokok di antara berbagai kelas dan berfungsi sebagai serangkaian jatuh tempo selama masa hipotek.

CMOs versus sekuritas hipotek tradisional

Perbedaan utama antara pass-through hipotek tradisional dan CMOs terletak pada proses pembayaran pokok:

  • Dengan MBS tradisional, setiap investor menerima distribusi proporsional bulanan dari setiap pembayaran pokok dan bunga yang dilakukan oleh pemilik rumah. Pemegang obligasi menerima sebagian pengembalian pokok hingga jatuh tempo akhir, ketika pemilik rumah membayar hipotek dalam kumpulan secara penuh. Proses ini menimbulkan ketidakpastian terkait waktu pengembalian pokok karena sebagian atau seluruh utang dapat dilunasi lebih awal oleh peminjam.
  • CMO menggantikan jadwal prioritas pembayaran pokok di antara tranche untuk proses proporsional yang ditemukan dalam pass-through, yang menawarkan tingkat pembayaran pokok yang lebih dapat diprediksi

Jenis penerbit

MBS dapat didukung atau diterbitkan oleh entitas seperti Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), dan Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae):

  • Satu-satunya korporasi pemerintah yang sepenuhnya dimiliki dan dijamin oleh kepercayaan penuh dan kredit pemerintah AS
  • Tujuannya adalah untuk memastikan ketersediaan dana hipotek di seluruh AS
  • Menjamin pembayaran tepat waktu pokok dan bunga pinjaman yang dibiayai melalui Federal Housing Association (FHA), Departemen Urusan Veteran (VA), Layanan Perumahan Pedesaan (RHS), dan Perumahan Publik dan Indian (PIH)
  • Memainkan peran penting dalam menghilangkan perbedaan ketersediaan kredit hipotek di berbagai wilayah
  • Sekuritas tersedia dalam berbagai jangka waktu jatuh tempo
  • Denominasi minimum untuk sekuritas baru adalah $25.000, dengan penambahan $1.000
  • Investasi kurang dari $25.000 dapat dilakukan dengan membeli sekuritas yang dijual dengan diskon atau telah membayar kembali sebagian pokoknya

Perusahaan Pinjaman Perumahan Federal (Freddie Mac):

  • Badan usaha milik publik yang disponsori pemerintah yang tidak dijamin secara eksplisit oleh pemerintah AS
  • Tujuan utamanya adalah meningkatkan ketersediaan kredit hipotek untuk pembiayaan perumahan
  • Mendapatkan sebagian besar dananya dengan mengembangkan dan memelihara pasar sekunder yang aktif untuk hipotek perumahan
  • Menerbitkan sekuritas yang didukung hipotek dan obligasi perusahaan standar, yang disebut sebagai obligasi perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE)
  • Surat utang tersedia dalam kelipatan $1.000

Asosiasi Hipotek Nasional Federal (Fannie Mae):

  • Perusahaan milik publik yang disponsori pemerintah yang tidak dijamin secara eksplisit oleh pemerintah AS
  • Tujuan utamanya adalah untuk mempertahankan pasar sekunder yang aktif untuk hipotek
  • Menerbitkan sekuritas yang dijamin oleh hipotek dan obligasi korporasi standar dengan kupon
  • Surat berharga tersedia dalam kelipatan $1.000

Fitur dan manfaat

Imbal hasil yang menarik

Sekuritas yang didukung hipotek biasanya menawarkan imbal hasil yang lebih tinggi daripada obligasi pemerintah. Sekuritas dengan kupon yang lebih tinggi menawarkan potensi keuntungan yang lebih besar, tetapi memiliki risiko kredit dan pembayaran di muka yang lebih tinggi, yang berarti imbal hasil yang diperoleh bisa lebih rendah daripada yang diharapkan semula. Investor dapat menerima pembayaran yang lebih tinggi dibandingkan dengan pendapatan yang dihasilkan oleh emisi perusahaan dengan peringkat investasi. Sebagian dari pembayaran ini dapat merupakan pengembalian pokok karena pembayaran di muka.

Kualitas kredit

Risiko kredit dipengaruhi oleh jumlah peminjam atau pemilik rumah dalam pool hipotek yang gagal membayar pinjaman mereka. Risiko kredit dianggap minimal untuk hipotek yang dijamin oleh lembaga pemerintah federal atau entitas yang didukung pemerintah.

Risiko

Risiko kredit dan default

Meskipun MBS yang dijamin oleh GNMA memiliki risiko default yang sangat rendah, terdapat risiko default untuk MBS yang diterbitkan oleh FHLMC dan FNMA, dan risiko default yang lebih tinggi untuk sekuritas yang tidak dijamin oleh salah satu lembaga tersebut, meskipun penggabungan hipotek membantu mengurangi sebagian risiko tersebut. Investor yang mempertimbangkan sekuritas yang didukung hipotek, terutama yang tidak didukung oleh salah satu entitas ini, harus memeriksa dengan cermat karakteristik kumpulan hipotek yang mendasarinya (misalnya, ketentuan hipotek, standar penjaminan, dll.). Risiko kredit dari penerbit itu sendiri juga dapat menjadi faktor, tergantung pada struktur hukum dan entitas yang mempertahankan kepemilikan hipotek yang mendasarinya.

Risiko suku bunga

Secara umum, harga obligasi di pasar sekunder naik ketika suku bunga turun dan sebaliknya. Namun, karena risiko pembayaran di muka dan perpanjangan, harga pasar sekunder sekuritas yang didukung hipotek, terutama CMO, terkadang naik lebih rendah daripada obligasi pada umumnya ketika suku bunga turun, tetapi dapat turun lebih tajam ketika suku bunga naik. Dengan demikian, risiko suku bunga sekuritas ini mungkin lebih besar daripada obligasi lainnya.

Risiko pelunasan dini

Ini adalah risiko bahwa pemilik rumah akan melakukan pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi dari yang disyaratkan atau melunasi hipotek mereka secara keseluruhan dengan melakukan refinancing, sebuah risiko yang meningkat ketika suku bunga turun. Ketika pembayaran di muka ini terjadi, jumlah pokok yang ditahan dalam obligasi menurun lebih cepat dari yang diproyeksikan semula, sehingga memperpendek umur rata-rata obligasi dengan mengembalikan pokok secara prematur kepada pemegang obligasi. Karena hal ini biasanya terjadi ketika suku bunga turun, peluang reinvestasi bisa menjadi kurang menarik. Risiko pembayaran di muka dapat dikurangi jika investasi mengumpulkan sejumlah besar hipotek, karena setiap pembayaran di muka hipotek akan memiliki pengaruh yang lebih kecil terhadap total kumpulan.

Risiko pembayaran awal sangat mungkin terjadi pada MBS, sehingga arus kas dapat diperkirakan tetapi rentan terhadap perubahan. Oleh karena itu, imbal hasil yang dikutip juga merupakan perkiraan.

Dalam kasus CMO, ketika pembayaran di muka terjadi lebih sering dari yang diperkirakan, umur rata-rata sekuritas menjadi lebih pendek dari perkiraan semula. Meskipun beberapa tranche CMO dirancang khusus untuk meminimalkan efek tingkat pembayaran di muka yang bervariasi, umur rata-rata selalu merupakan perkiraan yang bergantung pada seberapa dekat kecepatan pembayaran di muka aktual dari pinjaman hipotek yang mendasarinya dengan asumsi.

Risiko perpanjangan

Ini adalah risiko bahwa pemegang hipotek akan memutuskan tidak melakukan pembayaran awal pada hipotek mereka sesuai dengan yang diharapkan awalnya. Hal ini biasanya terjadi ketika suku bunga naik, yang membuat pemilik rumah tidak memiliki insentif untuk melakukan refinancing atas hipotek dengan suku bunga tetap. Hal ini dapat mengakibatkan sekuritas mengunci aset lebih lama dari yang diperkirakan dan memberikan kupon yang lebih rendah dari yang diharapkan, karena jumlah pembayaran pokok berkurang. Dengan demikian, dalam periode kenaikan suku bunga pasar, penurunan harga MBS akan semakin tajam karena penurunan kupon.

Likuiditas

Tergantung pada emisinya, pasar sekunder untuk MBS umumnya likuid, dengan perdagangan yang aktif oleh dealer dan investor. Karakteristik dan risiko sekuritas tertentu, seperti adanya atau tidak adanya dukungan GSE, dapat memengaruhi likuiditasnya relatif terhadap sekuritas yang didukung hipotek lainnya.

CMO dapat kurang likuid dibandingkan sekuritas yang didukung hipotek lainnya karena karakteristik unik dari setiap tranche. Sebelum membeli CMO, investor harus memiliki keahlian tingkat tinggi untuk memahami implikasi dari spesifikasi tranche. Selain itu, investor dapat menerima lebih banyak atau lebih sedikit dari investasi awal saat menjual CMO.