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Un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) donne aux investisseurs une part mensuelle des paiements de capital et d'intérêts effectués par les propriétaires.

Types de MBS

Pass-through

Dans un MBS à transfert, l'émetteur perçoit des paiements mensuels provenant d'un pool d'hypothèques, puis transfère une part proportionnelle du capital et des intérêts perçus aux détenteurs d'obligations. Un MBS à transfert génère des flux de trésorerie provenant de trois sources :

  • Capital prévu (généralement fixe)
  • Intérêts prévus (généralement fixes)
  • Capital prépayé (généralement variable en fonction des actions des propriétaires, selon les taux d'intérêt en vigueur)

Obligations hypothécaires garanties (CMO)

Les CMO sont des titres hypothécaires à transfert de risque reconditionnés, dont les flux de trésorerie sont dirigés selon un ordre de priorité basé sur la structure de l'obligation. L'objectif d'une CMO est d'offrir une certaine protection contre le risque de remboursement anticipé, au-delà de la protection offerte par les titres à transfert de risque, tout en offrant une bonne qualité de crédit et des rendements élevés.

Les CMO prennent les flux de trésorerie des titres à transfert de risque et les séparent en différentes catégories d'obligations appelées tranches, qui fournissent un délai, ou une fenêtre, pendant lequel le remboursement est prévu. Cela donne aux investisseurs un certain niveau de prévisibilité des paiements. Les tranches donnent la priorité à la distribution des paiements de capital entre les différentes catégories et servent de série d'échéances pendant la durée de vie du pool hypothécaire.

CMO et titres hypothécaires traditionnels

La principale différence entre les pass-through hypothécaires traditionnels et les CMO réside dans le processus de remboursement du capital :

  • Avec un MBS traditionnel, chaque investisseur reçoit une distribution mensuelle proportionnelle des paiements de capital et d'intérêts effectués par les propriétaires. Le détenteur de l'obligation reçoit un certain rendement du capital jusqu'à l'échéance finale, lorsque les propriétaires remboursent intégralement les prêts hypothécaires du pool. Ce processus entraîne une certaine incertitude quant au moment du remboursement du capital, car une partie ou la totalité de la dette peut être remboursée par l'emprunteur avant l'échéance.
  • Les CMO remplacent le processus au prorata des titres pass-through par un calendrier de remboursement prioritaire du capital entre les tranches, ce qui offre un taux de remboursement du capital plus prévisible.

Types d'émetteurs

Les MBS peuvent être garantis ou émis par des entités telles que la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) et la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) :

  • La seule société publique détenue à 100 % par le gouvernement américain et bénéficiant de la pleine confiance et de la pleine garantie du gouvernement américain.
  • Son but est de garantir la disponibilité des fonds hypothécaires dans tout le pays.
  • Garantit le paiement en temps voulu du principal et des intérêts des prêts accordés par la Federal Housing Association (FHA), le Department of Veterans Affairs (VA), le Rural Housing Service (RHS) et le Public and Indian Housing (PIH).
  • Elle joue un rôle important dans l'élimination des différences dans l'accès au crédit hypothécaire entre les différentes régions.
  • Les titres sont disponibles dans une variété d'échéances
  • La valeur minimale des titres nouvellement émis est de 25 000 dollars, avec des tranches supplémentaires de 1 000 dollars.
  • Les investissements inférieurs à 25 000 dollars peuvent être réalisés en achetant des titres vendus à escompte ou ayant déjà remboursé une partie de leur capital

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) :

  • Entreprise publique soutenue par le gouvernement, mais pas explicitement garantie par le gouvernement américain
  • Son but est d'augmenter la disponibilité du crédit hypothécaire pour le financement résidentiel
  • Elle lève la plupart de ses fonds en développant et en maintenant un marché secondaire actif pour les prêts hypothécaires résidentiels.
  • Émet à la fois des titres adossés à des créances hypothécaires et des obligations d'entreprise standard, appelées obligations d'entreprises parrainées par le gouvernement (GSE).
  • Titres disponibles par tranches de 1 000 dollars

Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) :

  • Entreprise publique parrainée par le gouvernement, mais pas explicitement garantie par le gouvernement américain
  • Son but est de maintenir un marché secondaire actif pour les prêts hypothécaires
  • Émet à la fois des titres adossés à des créances hypothécaires et des obligations d'entreprise standard à coupon
  • Titres disponibles par tranches de 1 000 $

Caractéristiques et avantages

Rendements intéressants

Les titres adossés à des créances hypothécaires offrent généralement des rendements supérieurs à ceux des obligations d'État. Les titres assortis de coupons plus élevés offrent un potentiel de rendement plus élevé, mais comportent un risque de crédit et de remboursement anticipé accru, ce qui signifie que le rendement réalisé pourrait être inférieur à celui initialement prévu. Les investisseurs peuvent recevoir des paiements plus élevés que les revenus générés par les émissions d'entreprises de qualité investissement. Une partie de ces paiements peut représenter le remboursement du capital en raison de remboursements anticipés.

Qualité du crédit

Le risque de crédit est influencé par le nombre de propriétaires ou d'emprunteurs du portefeuille de prêts hypothécaires qui ne remboursent pas leurs prêts. Le risque de crédit est considéré comme minime pour les prêts hypothécaires garantis par des agences fédérales ou des entreprises parrainées par le gouvernement.

Risques

Risque de crédit et de défaut

Si les MBS garantis par la GNMA présentent un risque de défaut négligeable, il existe un certain risque de défaut pour les MBS émis par la FHLMC et la FNMA, et un risque encore plus élevé pour les titres qui ne sont garantis par aucune de ces agences, même si le regroupement des prêts hypothécaires contribue à atténuer une partie de ce risque. Les investisseurs qui envisagent d'investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires, en particulier ceux qui ne sont pas garantis par l'une de ces entités, doivent examiner attentivement les caractéristiques du pool de prêts hypothécaires sous-jacent (par exemple, les conditions des prêts hypothécaires, les normes de souscription, etc. Le risque de crédit de l'émetteur lui-même peut également être un facteur, en fonction de la structure juridique et de l'entité qui conserve la propriété des prêts hypothécaires sous-jacents.

Risque de taux d'intérêt

En général, les prix des obligations sur le marché secondaire augmentent lorsque les taux d'intérêt baissent, et vice versa. Toutefois, en raison du risque de remboursement anticipé et de prolongation, le prix sur le marché secondaire d'un titre adossé à des créances hypothécaires, en particulier un CMO, augmentera parfois moins qu'une obligation classique lorsque les taux d'intérêt baissent, mais pourra baisser davantage lorsque les taux d'intérêt augmentent. Ces titres peuvent donc présenter un risque de taux d'intérêt plus élevé que les autres obligations.

Risque de remboursement anticipé

C'est le risque que les propriétaires effectuent des paiements hypothécaires mensuels plus élevés que ceux exigés ou remboursent intégralement leur prêt hypothécaire par refinancement, un risque qui augmente lorsque les taux d'intérêt baissent. Lorsque ces remboursements anticipés ont lieu, le montant du capital conservé dans l'obligation diminue plus rapidement que prévu initialement, ce qui raccourcit la durée de vie moyenne de l'obligation en remboursant prématurément le capital au détenteur de l'obligation. Comme cela se produit généralement lorsque les taux d'intérêt baissent, les possibilités de réinvestissement peuvent être moins intéressantes. Le risque de remboursement anticipé peut être réduit lorsque l'investissement regroupe un grand nombre d'hypothèques, car chaque remboursement anticipé aurait alors un effet réduit sur l'ensemble du portefeuille.

Le risque de remboursement anticipé est très élevé dans le cas des MBS et, par conséquent, les flux de trésorerie peuvent être estimés, mais sont susceptibles de changer. Dans ces conditions, le rendement indiqué est également une estimation.

Dans le cas des CMO, lorsque les remboursements anticipés sont plus fréquents que prévu, la durée de vie moyenne d'un titre est plus courte que celle initialement estimée. Bien que certaines tranches de CMO soient spécialement conçues pour minimiser les effets des taux de remboursement anticipé variables, la durée de vie moyenne est toujours, au mieux, une estimation qui dépend de la mesure dans laquelle les vitesses de remboursement anticipé réelles des prêts hypothécaires sous-jacents correspondent à l'hypothèse.

Risque de prolongation

C'est le risque que les propriétaires décident de ne pas effectuer les remboursements anticipés sur leurs prêts hypothécaires dans la mesure initialement prévue. Ça arrive généralement quand les taux d'intérêt montent, ce qui n'incite pas les propriétaires à refinancer leurs prêts hypothécaires à taux fixe. Ça peut faire en sorte qu'un titre immobilise des actifs plus longtemps que prévu et offre un coupon inférieur aux prévisions, parce que le montant du remboursement du capital est réduit. Ainsi, quand les taux d'intérêt du marché montent, la baisse du prix des titres adossés à des créances hypothécaires serait accentuée en raison de la baisse du coupon.

Liquidité

Selon l'émission, le marché secondaire des MBS est généralement liquide, avec des transactions actives entre courtiers et investisseurs. Les caractéristiques et les risques d'un titre particulier, comme la présence ou l'absence de garantie d'une agence gouvernementale, peuvent influer sur sa liquidité par rapport à d'autres titres adossés à des créances hypothécaires.

Les CMO peuvent être moins liquides que d'autres titres adossés à des créances hypothécaires en raison des caractéristiques uniques de chaque tranche. Avant d'acheter un CMO, les investisseurs doivent posséder un niveau élevé d'expertise pour comprendre les implications de la spécification des tranches. En outre, les investisseurs peuvent recevoir plus ou moins que leur investissement initial lors de la vente d'un CMO.