Títulos lastreados em hipotecas (MBS)

Um título hipotecário (MBS) oferece aos investidores uma distribuição mensal proporcional de quaisquer pagamentos de principal e juros feitos pelos proprietários.

Tipos de MBS

Pass-throughs

Em um MBS pass-through, o emissor coleta pagamentos mensais de um conjunto de hipotecas e, em seguida, repassa uma parte proporcional do principal e dos juros coletados aos detentores dos títulos. Um MBS pass-through gera fluxo de caixa por meio de três fontes:

• Principal programado (geralmente fixo)
• Juros programados (geralmente fixos)
• Principal pré-pago (normalmente variável, dependendo das ações dos proprietários, conforme regido pelas taxas de juros vigentes)

Obrigações hipotecárias garantidas (CMOs)

CMOs são títulos hipotecários repassados reempacotados, com os fluxos de caixa direcionados em uma ordem de prioridade com base na estrutura do título. O objetivo de um CMO é oferecer alguma proteção contra o risco de pré-pagamento — além da proteção oferecida pelos repassos —, ao mesmo tempo em que oferece qualidade de crédito e altos rendimentos.

As CMOs pegam o fluxo de caixa dos pass-throughs e o separam em diferentes classes de títulos, conhecidas como tranches, que fornecem um prazo, ou janela, durante o qual o reembolso é esperado. Isso dá aos investidores algum nível de previsibilidade de pagamento. As tranches priorizam a distribuição dos pagamentos do principal entre várias classes e servem como uma série de vencimentos ao longo da vida do pool de hipotecas.

CMOs versus títulos hipotecários tradicionais

A principal diferença entre os pass-throughs hipotecários tradicionais e os CMOs está no processo de pagamento do principal:

• Com um MBS tradicional, cada investidor recebe uma distribuição mensal proporcional de quaisquer pagamentos de principal e juros feitos pelos proprietários. O detentor do título recebe algum retorno do principal até o vencimento final, quando os proprietários pagam as hipotecas do pool na íntegra. Esse processo gera alguma incerteza quanto ao momento do retorno do principal, pois parte ou toda a dívida pode ser quitada antecipadamente pelo mutuário.
• Os CMO substituem o processo proporcional encontrado nos pass-throughs por um cronograma de prioridade de pagamento do principal entre as tranches, o que oferece uma taxa mais previsível de pagamento do principal

Tipos de emissores

Os MBS podem ser garantidos ou emitidos por entidades como a Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) e a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae):

• A única empresa estatal totalmente garantida pela boa-fé e pelo crédito do governo dos EUA
• O objetivo é garantir que os fundos hipotecários estejam disponíveis em todo o território dos EUA
• Garantia do pagamento pontual do principal e dos juros dos empréstimos originados através da Federal Housing Association (FHA), do Department of Veterans Affairs (VA), do Rural Housing Service (RHS) e da Public and Indian Housing (PIH)
• Fundamental para eliminar as diferenças na disponibilidade de crédito hipotecário entre diferentes regiões
• Os títulos estão disponíveis em vários prazos de vencimento
• A denominação mínima para títulos de nova emissão é de US$ 25.000, com incrementos adicionais de US$ 1.000
• Investimentos inferiores a US$ 25.000 podem estar disponíveis através da compra de títulos que estão sendo vendidos com desconto ou que já pagaram parte do seu principal

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac):

• Uma empresa pública patrocinada pelo governo, mas não explicitamente garantida pelo governo dos EUA
• O objetivo é aumentar a disponibilidade de crédito hipotecário para financiamento residencial
• Levanta a maior parte dos seus fundos através do desenvolvimento e manutenção de um mercado secundário ativo para hipotecas residenciais
• Emite títulos lastreados em hipotecas e títulos corporativos padrão, conhecidos como títulos de empresas patrocinadas pelo governo (GSE)
• Títulos disponíveis em incrementos de US$ 1.000

Federal National Mortgage Association (Fannie Mae):

• Uma empresa pública patrocinada pelo governo, mas que não tem garantia explícita do governo dos EUA
• O objetivo é manter um mercado secundário ativo para hipotecas
• Emite títulos hipotecários e títulos corporativos padrão com cupom
• Títulos disponíveis em incrementos de US$ 1.000

Características e vantagens

Rendimentos atraentes

Os títulos lastreados em hipotecas normalmente oferecem rendimentos mais altos do que os títulos do governo. Títulos com cupons mais altos oferecem potencial para retornos maiores, mas apresentam maior risco de crédito e pré-pagamento, o que significa que o rendimento realizado pode ser menor do que o inicialmente esperado. Os investidores podem receber pagamentos mais altos em comparação com a renda gerada por emissões corporativas com grau de investimento. Uma parte desses pagamentos pode representar o retorno do principal devido a pré-pagamentos.

Qualidade de crédito

O risco de crédito é afetado pelo número de proprietários ou mutuários no conjunto de hipotecas que não pagam seus empréstimos. O risco de crédito é considerado mínimo para hipotecas garantidas por agências federais ou empresas patrocinadas pelo governo.

Riscos

Risco de crédito e de inadimplência

Embora os MBS garantidos pela GNMA apresentem risco de inadimplência insignificante, existe algum risco de inadimplência para os MBS emitidos pela FHLMC e FNMA e um risco ainda maior de inadimplência para títulos não garantidos por nenhuma dessas agências, embora o agrupamento de hipotecas ajude a mitigar parte desse risco. Os investidores que consideram títulos lastreados em hipotecas, especialmente aqueles não lastreados por uma dessas entidades, devem examinar cuidadosamente as características do conjunto de hipotecas subjacentes (por exemplo, termos das hipotecas, padrões de subscrição, etc.). O risco de crédito do próprio emissor também pode ser um fator, dependendo da estrutura jurídica e da entidade que detém a propriedade das hipotecas subjacentes.

Risco de taxa de juros

Em geral, os preços dos títulos no mercado secundário sobem quando as taxas de juros caem e vice-versa. No entanto, devido ao risco de pré-pagamento e prorrogação, o preço no mercado secundário de um título hipotecário, especialmente um CMO, às vezes sobe menos do que um título típico quando as taxas de juros caem, mas pode cair mais quando as taxas de juros sobem. Assim, pode haver um risco de taxa de juros maior com esses títulos do que com outros títulos.

Risco de pré-pagamento

É o risco de que os proprietários paguem mensalidades mais altas do que o necessário ou paguem suas hipotecas integralmente por meio de refinanciamento, um risco que aumenta quando as taxas de juros estão caindo. À medida que esses pagamentos antecipados ocorrem, o valor do principal retido no título diminui mais rapidamente do que o inicialmente projetado, encurtando a vida média do título ao devolver o principal prematuramente ao detentor do título. Como isso geralmente acontece quando as taxas de juros estão caindo, as oportunidades de reinvestimento podem ser menos atraentes. O risco de pré-pagamento pode ser reduzido quando o investimento reúne um grande número de hipotecas, uma vez que cada pré-pagamento de hipoteca teria um efeito reduzido no total do fundo.

O risco de pré-pagamento é altamente provável no caso de um MBS e, consequentemente, os fluxos de caixa podem ser estimados, mas estão sujeitos a alterações. Dado isso, o rendimento cotado também é uma estimativa.

No caso dos CMO, quando os pré-pagamentos ocorrem com mais frequência do que o esperado, a vida média de um título é mais curta do que a estimada originalmente. Embora algumas tranches de CMO sejam especificamente concebidas para minimizar os efeitos das taxas de pré-pagamento variáveis, a vida média é sempre, na melhor das hipóteses, uma estimativa que depende da proximidade entre as velocidades reais de pré-pagamento dos empréstimos hipotecários subjacentes e a hipótese.

Risco de prorrogação

É o risco de que os proprietários decidam não fazer pré-pagamentos de suas hipotecas na medida inicialmente esperada. Isso geralmente acontece quando as taxas de juros estão subindo, o que dá aos proprietários poucos incentivos para refinanciar suas hipotecas de taxa fixa. Isso pode fazer com que um título bloqueie ativos por mais tempo do que o previsto e entregue um cupom menor do que o esperado, porque o valor do pagamento do principal é reduzido. Assim, em um período de aumento das taxas de juros de mercado, a queda nos preços dos MBSs seria acentuada devido à queda do cupom.

Liquidez

Dependendo da emissão, o mercado secundário de MBSs é geralmente líquido, com negociação ativa por corretores e investidores. As características e os riscos de um título específico, como a presença ou ausência de garantia de GSE, podem afetar sua liquidez em relação a outros títulos lastreados em hipotecas.

Os CMO podem ser menos líquidos do que outros títulos hipotecários devido às características únicas de cada tranche. Antes de comprar um CMO, os investidores devem ter um alto nível de conhecimento para entender as implicações da especificação da tranche. Além disso, os investidores podem receber mais ou menos do que o investimento original ao vender um CMO.