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Un titolo garantito da ipoteca (MBS) offre agli investitori una distribuzione mensile proporzionale di tutti i pagamenti di capitale e interessi effettuati dai proprietari delle case.

Tipi di MBS

Pass-through

In un MBS pass-through, l'emittente raccoglie i pagamenti mensili da un pool di mutui e poi passa una parte proporzionale del capitale e degli interessi raccolti ai detentori delle obbligazioni. Un MBS pass-through genera flussi di cassa attraverso tre fonti:

  • Capitale previsto (di solito fisso)
  • Interessi programmati (di solito fissi)
  • Capitale prepagato (di solito variabile a seconda delle azioni dei proprietari di immobili, in base ai tassi di interesse in vigore)

Obbligazioni garantite da ipoteca (CMO)

I CMO sono titoli garantiti da ipoteca pass-through ricondizionati, con i flussi di cassa diretti in un ordine di priorità basato sulla struttura dell'obbligazione. L'obiettivo di un CMO è quello di fornire una certa protezione contro il rischio di rimborso anticipato, al di là della protezione offerta dai pass-through, pur continuando a offrire qualità creditizia e rendimenti elevati.

I CMO prendono il flusso di cassa dai pass-through e lo dividono in diverse classi di obbligazioni chiamate tranche, che danno un periodo di tempo, o finestra, durante il quale è previsto il rimborso. Questo dà agli investitori un po' di prevedibilità dei pagamenti. Le tranche danno priorità alla distribuzione dei pagamenti del capitale tra le varie classi e fungono da una serie di scadenze durante la vita del pool di mutui.

CMO e titoli garantiti da ipoteca tradizionali

La differenza principale tra i pass-through ipotecari tradizionali e i CMO sta nel processo di pagamento del capitale:

  • Con un MBS tradizionale, ogni investitore riceve una distribuzione mensile proporzionale di qualsiasi pagamento di capitale e interessi effettuato dai proprietari delle case. Il detentore dell'obbligazione riceve un ritorno del capitale fino alla scadenza finale, quando i proprietari delle case pagano integralmente i mutui nel pool. Questo processo comporta una certa incertezza per quanto riguarda i tempi di restituzione del capitale, poiché una parte o la totalità del debito può essere estinta anticipatamente dal mutuatario.
  • I CMO sostituiscono il processo proporzionale dei pass-through con un programma di rimborso del capitale prioritario tra le tranche, che offre un tasso di rimborso del capitale più prevedibile.

Tipi di emittenti

I titoli garantiti da ipoteca possono essere garantiti o emessi da enti come la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) e la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae):

  • L'unica società interamente di proprietà del governo garantita dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti
  • Lo scopo è garantire la disponibilità di fondi ipotecari in tutti gli Stati Uniti
  • Garantisce il pagamento puntuale del capitale e degli interessi sui prestiti concessi dalla Federal Housing Association (FHA), dal Department of Veterans Affairs (VA), dal Rural Housing Service (RHS) e dal Public and Indian Housing (PIH)
  • Fondamentale per eliminare le differenze nella disponibilità di credito ipotecario tra le diverse regioni
  • I titoli sono disponibili con diverse scadenze
  • Il taglio minimo per i titoli di nuova emissione è di 25.000 dollari, con incrementi aggiuntivi di 1.000 dollari
  • Gli investimenti inferiori a 25.000 dollari possono essere effettuati acquistando titoli venduti con uno sconto o che hanno già rimborsato una parte del capitale.

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac):

  • Un'impresa pubblica sponsorizzata dal governo, ma non garantita esplicitamente dal governo degli Stati Uniti
  • Il suo scopo è aumentare la disponibilità di crediti ipotecari per il finanziamento residenziale
  • Raccoglie la maggior parte dei suoi fondi sviluppando e mantenendo un mercato secondario attivo per i mutui residenziali
  • Emette sia titoli garantiti da ipoteca che obbligazioni societarie standard, denominate obbligazioni di imprese sponsorizzate dal governo (GSE)
  • Titoli disponibili in tagli da 1.000 dollari

Federal National Mortgage Association (Fannie Mae):

  • È un'impresa pubblica sponsorizzata dal governo, ma non garantita in modo esplicito dal governo degli Stati Uniti.
  • Il suo scopo è mantenere un mercato secondario attivo per i mutui
  • Emette sia titoli garantiti da ipoteca che obbligazioni societarie standard con cedola
  • Titoli disponibili in incrementi di 1.000 dollari

Caratteristiche e vantaggi

Rendimenti interessanti

I titoli garantiti da ipoteca offrono di solito rendimenti più alti rispetto ai titoli di Stato. I titoli con cedole più alte offrono la possibilità di guadagni maggiori, ma hanno un rischio di credito e di rimborso anticipato più alto, il che significa che il rendimento effettivo potrebbe essere più basso di quello previsto all'inizio. Gli investitori potrebbero ricevere pagamenti più alti rispetto al reddito generato dalle emissioni societarie investment grade. Una parte di questi pagamenti potrebbe rappresentare il rimborso del capitale a causa di rimborsi anticipati.

Qualità del credito

Il rischio di credito dipende dal numero di proprietari di immobili o mutuatari nel pool di mutui che non pagano i loro prestiti. Il rischio di credito è considerato minimo per i mutui garantiti da agenzie federali o enti governativi.

Rischi

Rischio di credito e di insolvenza

Mentre i titoli MBS garantiti da GNMA hanno un rischio di insolvenza trascurabile, esiste un certo rischio di insolvenza per i titoli MBS emessi da FHLMC e FNMA e un rischio ancora più elevato per i titoli non garantiti da nessuna di queste agenzie, anche se il raggruppamento dei mutui ipotecari contribuisce a mitigare in parte tale rischio. Gli investitori che pensano di investire in titoli garantiti da ipoteca, soprattutto quelli non garantiti da una di queste entità, dovrebbero esaminare attentamente le caratteristiche del pool di mutui sottostante (ad esempio, i termini dei mutui, gli standard di sottoscrizione, ecc. Il rischio di credito dell'emittente stesso può anche essere un fattore, a seconda della struttura legale e dell'entità che mantiene la proprietà dei mutui sottostanti.

Rischio di tasso d'interesse

In generale, i prezzi delle obbligazioni sul mercato secondario aumentano quando i tassi di interesse scendono e viceversa. Tuttavia, a causa del rischio di rimborso anticipato e di proroga, il prezzo di mercato secondario di un titolo garantito da ipoteca, in particolare un CMO, a volte aumenta meno di un'obbligazione tipica quando i tassi di interesse scendono, ma può diminuire maggiormente quando i tassi di interesse aumentano. Pertanto, questi titoli possono presentare un rischio di tasso di interesse maggiore rispetto ad altre obbligazioni.

Rischio di rimborso anticipato

È il rischio che i proprietari di immobili paghino rate mensili più alte di quelle dovute o estinguano completamente il mutuo tramite rifinanziamento, un rischio che aumenta quando i tassi di interesse sono in calo. Quando si verificano questi rimborsi anticipati, l'importo del capitale trattenuto nell'obbligazione diminuisce più rapidamente di quanto inizialmente previsto, abbreviando la durata media dell'obbligazione attraverso il rimborso anticipato del capitale al detentore dell'obbligazione. Poiché ciò si verifica solitamente quando i tassi di interesse sono in calo, le opportunità di reinvestimento possono essere meno interessanti. Il rischio di rimborso anticipato può essere ridotto quando l'investimento raggruppa un gran numero di mutui, poiché ogni rimborso anticipato avrebbe un effetto ridotto sul totale del pool.

Il rischio di rimborso anticipato è molto probabile nel caso di un MBS e, di conseguenza, i flussi di cassa possono essere stimati ma sono soggetti a variazioni. Ciò premesso, anche il rendimento quotato è una stima.

Nel caso dei CMO, quando i rimborsi anticipati sono più frequenti del previsto, la durata media di un titolo è più breve di quella originariamente stimata. Sebbene alcune tranche di CMO siano specificamente progettate per ridurre al minimo gli effetti dei tassi di rimborso anticipato variabili, la durata media è sempre, nella migliore delle ipotesi, una stima che dipende dalla corrispondenza tra la velocità effettiva di rimborso anticipato dei mutui ipotecari sottostanti e l'ipotesi.

Rischio di proroga

È il rischio che i proprietari di immobili decidano di non effettuare i rimborsi anticipati sui mutui nella misura inizialmente prevista. Questo succede di solito quando i tassi di interesse salgono, perché i proprietari di case non hanno molti motivi per rifinanziare i loro mutui a tasso fisso. Questo può portare a un titolo che blocca le attività più a lungo del previsto e offre una cedola inferiore al previsto, perché l'importo del rimborso del capitale è ridotto. Quindi, in un periodo di aumento dei tassi di interesse di mercato, il calo dei prezzi dei titoli garantiti da ipoteca sarebbe accentuato a causa della diminuzione della cedola.

Liquidità

A seconda dell'emissione, il mercato secondario dei titoli garantiti da ipoteca è generalmente liquido, con scambi attivi da parte di operatori e investitori. Le caratteristiche e i rischi di un titolo specifico, come la presenza o l'assenza di una garanzia da parte di un'agenzia governativa, possono influire sulla sua liquidità rispetto ad altri titoli garantiti da ipoteca.

I CMO possono essere meno liquidi di altri titoli garantiti da ipoteca a causa delle caratteristiche uniche di ciascuna tranche. Prima di acquistare un CMO, gli investitori dovrebbero avere un alto livello di competenza per capire le implicazioni delle specifiche delle tranche. Inoltre, gli investitori potrebbero ricevere più o meno dell'investimento originale al momento della vendita di un CMO.