This article has been translated from English to Vietnamese.

Một chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) cung cấp cho nhà đầu tư việc phân phối hàng tháng theo tỷ lệ từ bất kỳ khoản thanh toán gốc và lãi nào do chủ nhà thực hiện.

Các loại MBS

Pass-throughs

Trong một MBS pass-through, nhà phát hành thu thập các khoản thanh toán hàng tháng từ một nhóm các khoản thế chấp và sau đó chuyển một phần tỷ lệ của khoản gốc và lãi thu được đến các chủ sở hữu trái phiếu. Một MBS pass-through tạo ra dòng tiền từ ba nguồn:

  • Gốc theo lịch trình (thường cố định)
  • Lãi theo lịch trình (thường cố định)
  • Gốc trả trước (thường biến đổi tùy thuộc vào hành động của chủ nhà, được quy định bởi lãi suất hiện hành)

Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp có thế chấp ưu tiên (CMOs)

CMOs là các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp pass-through được đóng gói lại với dòng tiền được điều hướng theo thứ tự ưu tiên dựa trên cấu trúc của trái phiếu. Mục tiêu của CMO là cung cấp một số sự bảo vệ chống lại rủi ro trả trước—vượt qua sự bảo vệ được cung cấp bởi pass-throughs—trong khi vẫn cung cấp chất lượng tín dụng và lợi suất cao.

CMOs lấy dòng tiền từ pass-throughs và phân chia nó thành các lớp trái phiếu khác nhau được gọi là tranches, những lớp này cung cấp một khung thời gian, hoặc cửa sổ, trong đó việc hoàn trả được mong đợi. Điều này mang lại cho các nhà đầu tư một mức độ dự đoán thanh toán nào đó. Các tranches ưu tiên phân phối các khoản thanh toán gốc giữa các lớp khác nhau và phục vụ như một loạt các kỳ hạn trong suốt thời gian của nhóm thế chấp.

CMOs so với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp truyền thống

Sự khác biệt chính giữa pass-throughs thế chấp truyền thống và CMOs là trong quá trình thanh toán gốc:

  • Với một MBS truyền thống, mỗi nhà đầu tư nhận được một phân phối hàng tháng theo tỷ lệ từ bất kỳ khoản thanh toán gốc và lãi nào mà chủ nhà thực hiện. Người sở hữu trái phiếu nhận được một phần hoàn trả gốc cho đến khi đáo hạn cuối cùng, khi mà chủ nhà thanh toán đầy đủ các khoản vay thế chấp trong nhóm. Quá trình này dẫn đến một số sự không chắc chắn về thời điểm trả lại gốc vì một phần hoặc toàn bộ khoản nợ có thể được thanh toán sớm bởi người vay
  • CMOs thay thế lịch trình ưu tiên thanh toán gốc giữa các tranches cho quá trình theo tỷ lệ tìm thấy trong pass-throughs, điều này mang lại mức độ dự đoán tốt hơn về tốc độ trả gốc

Các loại nhà phát hành

MBS có thể được hỗ trợ hoặc phát hành bởi các tổ chức như Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Chính phủ (Ginnie Mae), Tập đoàn Thế chấp Nhà ở Liên bang (Freddie Mac), và Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (Fannie Mae).

Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Chính phủ (Ginnie Mae):

  • Là công ty hoàn toàn thuộc sở hữu của chính phủ được hỗ trợ bởi toàn bộ tín nhiệm và uy tín của chính phủ Mỹ
  • Mục đích là đảm bảo rằng nguồn vốn thế chấp có sẵn trên khắp nước Mỹ
  • Bảo đảm thanh toán kịp thời của gốc và lãi suất của các khoản vay được khởi tạo thông qua Hiệp hội Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh (VA), Dịch vụ Nhà ở Nông thôn (RHS), và Nhà ở Công cộng và Nhà ở Người Ấn Độ (PIH)
  • Quan trọng trong việc loại bỏ sự khác biệt về khả năng tiếp cận tín dụng thế chấp giữa các vùng
  • Chứng khoán có sẵn trong nhiều kỳ hạn khác nhau
  • Mệnh giá tối thiểu cho chứng khoán phát hành mới là $25,000, với các gia tăng thêm $1,000
  • Đầu tư dưới $25,000 có thể có sẵn bằng cách mua chứng khoán đang được bán giảm giá hoặc đã trả lại một phần gốc

Tập đoàn Thế chấp Nhà ở Liên bang (Freddie Mac):

  • Là doanh nghiệp tài trợ chính phủ thuộc sở hữu công khai không được chính phủ Mỹ bảo đảm rõ ràng
  • Mục đích là tăng khả năng tiếp cận tín dụng thế chấp cho tài chính nhà ở
  • Huy động phần lớn quỹ bằng cách phát triển và duy trì một thị trường thứ cấp sôi động cho các khoản thế chấp nhà ở
  • Phát hành cả chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp và trái phiếu doanh nghiệp chuẩn, được gọi là trái phiếu do doanh nghiệp tài trợ chính phủ (GSE) phát hành
  • Chứng khoán có sẵn trong các gia tăng $1,000

Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (Fannie Mae):

  • Là doanh nghiệp tài trợ chính phủ thuộc sở hữu công khai không được chính phủ Mỹ bảo đảm rõ ràng
  • Mục đích là duy trì một thị trường thứ cấp sôi động cho các khoản thế chấp
  • Phát hành cả chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp và trái phiếu phiếu giảm tiêu chuẩn
  • Chứng khoán có sẵn trong các gia tăng $1,000

Đặc điểm và lợi ích

Lợi suất hấp dẫn

Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thường cung cấp lợi suất cao hơn so với trái phiếu chính phủ. Chứng khoán với phiếu lãi cao hơn mang lại tiềm năng lợi nhuận cao hơn nhưng đi kèm với rủi ro tín dụng và rủi ro trả trước tăng, nghĩa là lợi suất thực hiện có thể thấp hơn mong đợi ban đầu. Nhà đầu tư có thể nhận được thanh toán cao hơn so với thu nhập do các vấn đề trái phiếu doanh nghiệp có hạng đầu tư tạo ra. Một phần của các thanh toán này có thể đại diện cho hoàn trả gốc do trả trước.

Chất lượng tín dụng

Rủi ro tín dụng bị ảnh hưởng bởi số lượng chủ nhà hoặc người vay trong nhóm thế chấp không thể trả nợ. Rủi ro tín dụng được coi là tối thiểu đối với các khoản thế chấp được bảo đảm bởi các cơ quan liên bang hoặc doanh nghiệp tài trợ chính phủ.

Rủi ro

Rủi ro tín dụng và vỡ nợ

Trong khi MBS do GNMA hỗ trợ mang rủi ro vỡ nợ không đáng kể, có một số rủi ro vỡ nợ đối với MBS do FHLMC và FNMA phát hành và thậm chí rủi ro vỡ nợ cao hơn đối với chứng khoán không được hỗ trợ bởi bất kỳ cơ quan nào trong số này, mặc dù việc gộp các khoản thế chấp giúp giảm bớt một số rủi ro đó. Nhà đầu tư xem xét chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp, đặc biệt là những chứng khoán không được một trong số các cơ quan này hỗ trợ, nên cân nhắc kỹ lưỡng các đặc điểm của nhóm thế chấp cơ sở (ví dụ: điều khoản vay thế chấp, tiêu chuẩn cấp vốn, v.v.). Rủi ro tín dụng của bản thân nhà phát hành cũng có thể là một yếu tố, tùy theo cấu trúc pháp lý và đơn vị sở hữu giữ các khoản thế chấp cơ sở.

Rủi ro lãi suất

Nói chung, giá trái phiếu trên thị trường thứ cấp tăng khi lãi suất giảm và ngược lại. Tuy nhiên, do rủi ro trả trước và rủi ro gia hạn, giá thị trường thứ cấp của một chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp, đặc biệt là một CMO, đôi khi tăng ít hơn một trái phiếu điển hình khi lãi suất giảm, nhưng có thể giảm nhiều hơn khi lãi suất tăng. Do đó, có thể có rủi ro lãi suất lớn hơn với những chứng khoán này so với các trái phiếu khác.

Rủi ro trả trước

Đây là rủi ro mà chủ nhà sẽ thực hiện các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng lớn hơn mức yêu cầu hoặc thanh toán hết các khoản thế chấp bằng cách tái cấp vốn, một rủi ro tăng lên khi lãi suất giảm. Khi các khoản trả trước này xảy ra, số tiền gốc giữ trong trái phiếu giảm nhanh hơn so với dự kiến ban đầu, rút ngắn tuổi trung bình của trái phiếu bằng cách trả lại gốc trước thời hạn cho chủ sở hữu trái phiếu. Vì điều này thường xảy ra khi lãi suất giảm, các cơ hội tái đầu tư có thể kém hấp dẫn hơn. Rủi ro trả trước có thể giảm khi khoản đầu tư gộp một số lượng lớn các khoản thế chấp, vì mỗi khoản trả trước thế chấp sẽ có tác động giảm lên tổng nhóm.

Rủi ro trả trước rất có khả năng xảy ra trong trường hợp của một MBS và do đó dòng tiền có thể được ước tính nhưng có thể thay đổi. Với điều đó, lợi suất được trích dẫn cũng là một ước tính.

Trong trường hợp của CMOs, khi các khoản trả trước xảy ra thường xuyên hơn dự kiến, tuổi trung bình của một chứng khoán ngắn hơn so với ước tính ban đầu. Trong khi một số tranche của CMO được thiết kế đặc biệt để giảm thiểu ảnh hưởng của các tốc độ trả trước biến đổi, tuổi trung bình luôn, ít nhất, là một ước tính phụ thuộc vào việc tốc độ trả trước thực tế của các khoản vay thế chấp cơ sở phù hợp như thế nào với giả định.

Rủi ro gia hạn

Đây là rủi ro mà chủ nhà sẽ quyết định không thực hiện các khoản trả trước trên các khoản thế chấp của họ đến mức như mong đợi ban đầu. Điều này thường xảy ra khi lãi suất đang tăng, điều này không khuyến khích chủ nhà tái cấp vốn các khoản thế chấp lãi suất cố định của họ. Điều này có thể dẫn đến một chứng khoán khóa tài sản lâu hơn dự kiến và cung cấp một phiếu giảm thấp hơn dự kiến, vì số tiền hoàn trả gốc bị giảm. Do đó, trong một giai đoạn lãi suất thị trường tăng, giá của MBS sẽ bị nhấn mạnh do phiếu giảm giảm.

Tính thanh khoản

Tùy thuộc vào vấn đề, thị trường thứ cấp cho MBS thường có tính thanh khoản, với giao dịch sôi động từ các đại lý và nhà đầu tư. Đặc điểm và rủi ro của một chứng khoán cụ thể, như sự hiện diện hoặc thiếu sự hỗ trợ của GSE, có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản của nó so với các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp khác.

CMOs có thể ít thanh khoản hơn so với các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp khác do các đặc điểm độc đáo của từng tranche. Trước khi mua một CMO, nhà đầu tư nên có trình độ chuyên môn cao để hiểu được các tác động của đặc điểm tranche. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể nhận được nhiều hoặc ít hơn so với khoản đầu tư ban đầu khi bán một CMO.