Valores respaldados por hipotecas (MBS)

Un título respaldado por hipotecas (MBS) proporciona a los inversores una distribución mensual prorrateada de los pagos de capital e intereses realizados por los propietarios de viviendas.

Tipos de MBS

Pass-through

En un MBS de transferencia, el emisor recauda los pagos mensuales de un conjunto de hipotecas y luego transfiere una parte proporcional del capital y los intereses recaudados a los tenedores de bonos. Un MBS de transferencia genera flujo de caja a través de tres fuentes:

• Principal programado (normalmente fijo)
• Intereses programados (normalmente fijos)
• Principal prepagado (normalmente variable en función de las acciones de los propietarios, según lo regulen los tipos de interés vigentes)

Obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)

Las CMO son valores respaldados por hipotecas de transferencia reestructurados, cuyos flujos de efectivo se dirigen en un orden de prioridad basado en la estructura del bono. El objetivo de una CMO es proporcionar cierta protección contra el riesgo de prepago, más allá de la protección que ofrecen los valores de transferencia, al tiempo que sigue ofreciendo calidad crediticia y altos rendimientos.

Las CMO toman el flujo de efectivo de los pases y lo segregan en diferentes clases de bonos conocidos como tramos, que proporcionan un plazo, o ventana, durante el cual se espera el reembolso. Esto ofrece a los inversores cierto nivel de previsibilidad en los pagos. Los tramos priorizan la distribución de los pagos del principal entre las distintas clases y sirven como una serie de vencimientos a lo largo de la vida del conjunto de hipotecas.

CMO frente a los títulos hipotecarios tradicionales

La diferencia clave entre los pases hipotecarios tradicionales y los CMO radica en el proceso de pago del principal:

• Con un MBS tradicional, cada inversor recibe una distribución mensual prorrateada de los pagos de capital e intereses realizados por los propietarios de viviendas. El tenedor del bono recibe una parte del capital hasta el vencimiento final, cuando los propietarios pagan íntegramente las hipotecas del fondo. Este proceso da lugar a cierta incertidumbre en cuanto al momento del reembolso del capital, ya que el prestatario puede amortizar anticipadamente parte o la totalidad de la deuda.
• Los CMO sustituyen el proceso proporcional de los pases por un calendario de prioridad de amortización del principal entre los tramos, lo que ofrece una tasa de amortización del principal más predecible.

Tipos de emisores

Los MBS pueden estar respaldados o emitidos por entidades como la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae), la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac) y la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae).

Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae):

• La única corporación gubernamental de propiedad exclusiva respaldada por la plena fe y crédito del Gobierno de los Estados Unidos.
• Su objetivo es garantizar la disponibilidad de fondos hipotecarios en todo el territorio de los Estados Unidos.
• Garantiza el pago puntual del principal y los intereses de los préstamos originados a través de la Asociación Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), el Servicio de Vivienda Rural (RHS) y la Vivienda Pública e Indígena (PIH).
• Fundamental para eliminar las diferencias en la disponibilidad de crédito hipotecario entre las diferentes regiones.
• Los valores están disponibles en una variedad de vencimientos.
• La denominación mínima de los valores de nueva emisión es de 25 000 dólares, con incrementos adicionales de 1000 dólares.
• Se pueden realizar inversiones inferiores a 25 000 dólares mediante la compra de valores que se vendan con descuento o que hayan reembolsado una parte de su capital.

Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac):

• Empresa pública patrocinada por el gobierno que no cuenta con la garantía explícita del gobierno de los Estados Unidos.
• Su objetivo es aumentar la disponibilidad de crédito hipotecario para la financiación residencial
• Recauda la mayor parte de sus fondos mediante el desarrollo y mantenimiento de un mercado secundario activo para hipotecas residenciales.
• Emite tanto valores respaldados por hipotecas como bonos corporativos estándar, denominados bonos de empresas patrocinadas por el gobierno (GSE).
• Los valores están disponibles en incrementos de 1000 dólares.

Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae):

• Empresa de propiedad pública patrocinada por el gobierno que no está garantizada explícitamente por el gobierno de los Estados Unidos.
• Su objetivo es mantener un mercado secundario activo para las hipotecas.
• Emite tanto valores respaldados por hipotecas como bonos corporativos estándar con cupón.
• Valores disponibles en incrementos de 1000 dólares

Características y ventajas

Rendimientos atractivos

Los valores respaldados por hipotecas suelen ofrecer rendimientos superiores a los de los bonos del Estado. Los valores con cupones más altos ofrecen la posibilidad de obtener mayores rendimientos, pero conllevan un mayor riesgo crediticio y de prepago, lo que significa que el rendimiento obtenido podría ser inferior al inicialmente previsto. Los inversores pueden recibir pagos más elevados en comparación con los ingresos generados por las emisiones corporativas con grado de inversión. Una parte de estos pagos puede representar la devolución del capital debido a los pagos anticipados.

Calidad crediticia

El riesgo de crédito se ve afectado por el número de propietarios o prestatarios del conjunto de hipotecas que incumplen el pago de sus préstamos. El riesgo de crédito se considera mínimo para las hipotecas respaldadas por agencias federales o empresas patrocinadas por el gobierno.

Riesgos

Riesgo de crédito y de impago

Si bien los MBS respaldados por la GNMA conllevan un riesgo de impago insignificante, existe cierto riesgo de impago para los MBS emitidos por la FHLMC y la FNMA, y un riesgo aún mayor para los valores no respaldados por ninguna de estas agencias, aunque la agrupación de hipotecas ayuda a mitigar parte de ese riesgo. Los inversores que consideren la posibilidad de invertir en valores respaldados por hipotecas, en particular los que no están respaldados por una de estas entidades, deben examinar cuidadosamente las características del conjunto de hipotecas subyacentes (por ejemplo, las condiciones de las hipotecas, las normas de suscripción, etc.). El riesgo de crédito del propio emisor también puede ser un factor, dependiendo de la estructura jurídica y de la entidad que conserve la propiedad de las hipotecas subyacentes.

Riesgo de tipo de interés

En general, los precios de los bonos en el mercado secundario suben cuando bajan los tipos de interés y viceversa. Sin embargo, debido al riesgo de prepago y de prórroga, el precio en el mercado secundario de un título respaldado por hipotecas, en particular un CMO, a veces subirá menos que un bono típico cuando bajen los tipos de interés, pero puede bajar más cuando suban los tipos de interés. Por lo tanto, estos títulos pueden presentar un mayor riesgo de tipo de interés que otros bonos.

Riesgo de prepago

Es el riesgo de que los propietarios de viviendas realicen pagos hipotecarios mensuales superiores a los exigidos o paguen sus hipotecas en su totalidad mediante refinanciación, un riesgo que aumenta cuando los tipos de interés están bajando. A medida que se producen estos pagos anticipados, el importe del principal retenido en el bono disminuye más rápidamente de lo previsto inicialmente, acortando la vida media del bono al devolver el principal prematuramente al tenedor del bono. Dado que esto suele ocurrir cuando los tipos de interés están bajando, las oportunidades de reinversión pueden ser menos atractivas. El riesgo de prepago puede reducirse cuando la inversión agrupa un gran número de hipotecas, ya que cada prepago hipotecario tendría un efecto reducido sobre el total del fondo.

El riesgo de prepago es muy probable en el caso de los MBS y, por consiguiente, los flujos de efectivo pueden estimarse, pero están sujetos a cambios. Teniendo esto en cuenta, el rendimiento cotizado es también una estimación.

En el caso de los CMO, cuando los pagos anticipados se producen con más frecuencia de lo esperado, la vida media de un valor es más corta de lo estimado inicialmente. Si bien algunos tramos de CMO están diseñados específicamente para minimizar los efectos de las tasas de pago anticipado variables, la vida media es siempre, en el mejor de los casos, una estimación que depende de la proximidad entre la velocidad real de los pagos anticipados de los préstamos hipotecarios subyacentes y la hipótesis.

Riesgo de prórroga

Es el riesgo de que los propietarios de viviendas decidan no realizar los pagos anticipados de sus hipotecas en la medida inicialmente prevista. Esto suele ocurrir cuando los tipos de interés están subiendo, lo que ofrece a los propietarios pocos incentivos para refinanciar sus hipotecas a tipo fijo. Esto puede dar lugar a que un título bloquee activos durante más tiempo del previsto y ofrezca un cupón inferior al esperado, ya que se reduce el importe del reembolso del principal. Así, en un período de subida de los tipos de interés de mercado, la caída de los precios de los MBS se acentuaría debido a la disminución del cupón.

Liquidez

Dependiendo de la emisión, el mercado secundario de MBS suele ser líquido, con una negociación activa por parte de los intermediarios e inversores. Las características y los riesgos de un título concreto, como la presencia o la ausencia de respaldo de una GSE, pueden afectar a su liquidez en relación con otros títulos respaldados por hipotecas.

Los CMO pueden ser menos líquidos que otros valores respaldados por hipotecas debido a las características únicas de cada tramo. Antes de comprar un CMO, los inversores deben poseer un alto nivel de experiencia para comprender las implicaciones de la especificación de los tramos. Además, los inversores pueden recibir más o menos que la inversión original al vender un CMO.