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住宅ローン担保証券（MBS）は、住宅所有者が支払う元本および利息の支払いを、投資家に毎月比例配分する。

MBS の種類

パススルー型

パススルー型 MBS では、発行者は住宅ローンのプールから毎月の支払いを回収し、回収した元本および利息の比例分配分を債券保有者に分配する。パススルー型 MBS は、3 つの源泉からキャッシュフローを生み出す。

  • 予定された元本（通常は固定）
  • 予定利息（通常は固定）
  • 前払い元本（通常、住宅所有者の行動に応じて、現行の金利によって変動する）

担保付住宅ローン義務（CMO）

CMO は、債券の構造に基づいて優先順位付けされたキャッシュフローが分配される、再パッケージ化されたパススルー型住宅ローン担保証券です。CMO の目的は、パススルー型証券が提供する保護以上に、前払いリスクに対する一定の保護を提供すると同時に、信用力および高利回りを維持することです。

CMO は、パススルー証券からのキャッシュフローを、返済が予想される期間（ウィンドウ）ごとに、トランシェと呼ばれる異なる債券クラスに分割します。これにより、投資家は一定の支払予測が可能になります。トランシェは、さまざまなクラス間の元本返済の優先順位を決定し、住宅ローンプール存続期間中の満期シリーズとして機能します。

CMOと伝統的な住宅ローン担保証券の比較

伝統的な住宅ローンパススルーとCMOの主な違いは、元本返済プロセスにある：

  • 従来の MBS では、各投資家は、住宅所有者による元本および利息の支払額を毎月、その割合に応じて分配されます。債券保有者は、住宅所有者がプール内の住宅ローンを全額返済する最終満期日まで、元本の返済を受け取ります。このプロセスでは、債務の一部または全部が借り手によって早期に返済される可能性があるため、元本の返済時期に不確実性が生じます。
  • CMO は、パススルーに見られる比例配分プロセスに代わり、トランシェ間の元本返済優先順位スケジュールを採用しており、より予測可能な元本返済率を実現している。

発行者の種類

MBS は、政府国家住宅ローン協会（Ginnie Mae）、連邦住宅貸付機関（Freddie Mac）、連邦住宅抵当協会（Fannie Mae）などの機関によって保証または発行される場合があります。

政府国家住宅抵当協会（Ginnie Mae）：

  • 米国政府の完全な信用と信用力によって裏付けられた唯一の政府所有の政府機関
  • 目的は、米国全土で住宅ローン資金が利用可能であることを確保すること
  • 連邦住宅局（FHA）、退役軍人省（VA）、農村住宅サービス（RHS）、公共および先住民住宅（PIH）を通じて発行されたローンの元本と利息の支払いを保証する
  • 地域間の住宅ローン信用の可用性の違いを解消する上で重要な役割を果たしている
  • 証券はさまざまな満期で発行される
  • 新規発行証券の最低額面は$25,000で、$1,000単位で追加可能です
  • 25,000 ドル未満の投資は、割引価格で販売されている証券、または元本の一部が返済済みの証券を購入することで可能

連邦住宅抵当貸付公社（フレディ・マック）：

  • 米国政府によって明示的に保証されていない、公営の政府支援企業
  • 住宅融資のための住宅ローン信用の拡大を目的としている
  • 住宅ローン二次市場の活性化と維持を通じて、資金の大部分を調達している
  • 住宅ローン担保証券と、政府支援企業（GSE）債券と呼ばれる標準的な社債の両方を発行している。
  • 証券は$1,000単位で発行される

連邦住宅抵当協会（Fannie Mae）：

  • 米国政府によって明示的に保証されていない、公営の政府支援企業
  • 住宅ローンの活発な二次市場を維持することを目的としている
  • 住宅ローン担保証券と標準的な企業クーポン債券の両方を発行
  • $1,000単位で取引可能な証券

特徴とメリット

魅力的な利回り

住宅ローン担保証券は通常、国債よりも高い利回りを提供する。クーポン率の高い証券は、より高いリターンが見込めるが、信用リスクおよび期限前返済リスクも高くなるため、実現利回りは当初の予想よりも低くなる可能性がある。投資家は、投資適格の社債による収入に比べ、より高い支払額を受け取る可能性がある。これらの支払額の一部は、期限前返済による元本の返済に相当する場合がある。

信用リスク

信用リスクは、住宅ローンプール内の住宅所有者または借り手がローンを返済不能になる割合に影響される。連邦政府機関または政府支援機関が担保する住宅ローンは、信用リスクが最小限とみなされる。

リスク

信用リスクとデフォルトリスク

GNMAによって担保されたMBSはデフォルトリスクがほぼないが、FHLMCおよびFNMAが発行するMBSには一定のデフォルトリスクがあり、これらの機関のいずれによっても担保されていない証券にはさらに高いデフォルトリスクがある。ただし、住宅ローンをプールすることで、一部のリスクが軽減される。住宅ローン担保証券、特にこれらの機関のいずれによっても保証されていない証券の購入を検討している投資家は、原資産となる住宅ローンプール（住宅ローンの条件、引受基準など）の特性を慎重に検討すべきだ。原資産となる住宅ローンの所有権を保持する法的構造や事業体によっては、発行体自体の信用リスクも要因となる場合がある。

金利リスク

一般的に、金利が低下すると、流通市場における債券価格は上昇し、金利が上昇すると、債券価格は下落する。しかし、期限前返済リスクおよび延長リスクがあるため、住宅ローン担保証券、特に CMO の流通市場価格は、金利が低下しても、通常の債券よりも上昇幅が小さくなり、金利が上昇すると、下落幅が大きくなる場合がある。したがって、これらの証券は、他の債券よりも金利リスクが高い可能性がある。

早期返済リスク

これは、住宅所有者が、必要以上の毎月の住宅ローンを返済したり、借り換えによって住宅ローンを全額返済したりするリスクであり、金利が低下している場合に高まるリスクです。このような期限前返済が発生すると、債券に留保される元本が当初の予想よりも早く減少し、元本が債券保有者に早期に返還されるため、債券の平均残存期間が短縮されます。これは通常、金利が低下している場合に発生するため、再投資の機会が魅力的になくなる可能性があります。投資対象が多数の住宅ローンをプールしている場合、各住宅ローンの早期返済がプール全体への影響は小さくなるため、早期返済リスクは軽減されます。

MBSの場合、早期返済リスクは極めて高く、キャッシュフローは推定可能ですが、変更の可能性があります。そのため、提示される利回りも推定値です。

CMO の場合、予想よりも早期返済が頻繁に発生すると、証券の平均残存期間は当初の予想よりも短くなる。一部の CMO トラanche は、変動する早期返済率の影響を最小限に抑えるように特別に設計されているが、平均残存期間は、実際の住宅ローンの早期返済のスピードが想定とどの程度一致するかによって、せいぜい推定値に過ぎない。

延長リスク

これは、住宅所有者が当初予想された程度まで住宅ローンの早期返済を行わないリスクです。これは通常、金利が上昇し、住宅所有者が固定金利の住宅ローンを借り換えるインセンティブがほとんどない場合に発生します。その結果、資産が予想よりも長期間固定され、元本返済額が減少するため、予想よりも低いクーポンが支払われることになります。したがって、市場金利が上昇している時期には、クーポンの低下により MBS の価格の下落が顕著になります。

流動性

発行体によっては、MBS の流通市場は、ディーラーや投資家による活発な取引が行われ、一般的に流動性が高い。GSE の保証の有無など、特定の証券の特性やリスクは、他の住宅ローン担保証券と比較した流動性に影響を与える可能性がある。

CMO は、各トランシェの特性により、他の住宅ローン担保証券よりも流動性が低い場合があります。CMO を購入する前に、投資家は、トランシェの仕様が意味することを理解するための高度な専門知識を持っている必要があります。また、CMO を売却する際に、投資家は当初の投資額より多額または少額の金額を受け取る場合があります。