Títulos garantidos por hipotecas (MBS)

Um título hipotecário (MBS) oferece aos investidores uma distribuição mensal proporcional de quaisquer pagamentos de capital e juros feitos pelos proprietários.

Tipos de MBS

Pass-throughs

Num MBS de passagem, o emissor recolhe pagamentos mensais de um conjunto de hipotecas e, em seguida, repassa uma parte proporcional do capital e dos juros recolhidos aos detentores de obrigações. Um MBS de passagem gera fluxo de caixa através de três fontes:

• Capital programado (normalmente fixo)
• Juros programados (geralmente fixos)
• Capital pré-pago (normalmente variável, dependendo das ações dos proprietários, conforme regido pelas taxas de juros vigentes)

Obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs)

As CMOs são títulos hipotecários repaginados com fluxos de caixa direcionados numa ordem de prioridade com base na estrutura do título. O objetivo de uma CMO é oferecer alguma proteção contra o risco de pré-pagamento — além da proteção oferecida pelos títulos repaginados —, ao mesmo tempo que oferece qualidade de crédito e rendimentos elevados.

As CMOs pegam o fluxo de caixa dos pass-throughs e o separam em diferentes classes de títulos, conhecidas como tranches, que fornecem um prazo, ou janela, durante o qual o reembolso é esperado. Isso dá aos investidores algum nível de previsibilidade de pagamento. As tranches priorizam a distribuição dos pagamentos do principal entre várias classes e servem como uma série de vencimentos ao longo da vida do pool de hipotecas.

CMOs versus títulos hipotecários tradicionais

A principal diferença entre os pass-throughs hipotecários tradicionais e os CMOs está no processo de pagamento do capital:

• Com um MBS tradicional, cada investidor recebe uma distribuição mensal proporcional de quaisquer pagamentos de capital e juros feitos pelos proprietários. O detentor do título recebe algum retorno do capital até o vencimento final, quando os proprietários pagam as hipotecas do conjunto na íntegra. Esse processo resulta em alguma incerteza quanto ao momento do retorno do capital, porque parte ou toda a dívida pode ser quitada antecipadamente pelo mutuário.
• Os CMO substituem o processo proporcional encontrado nos pass-throughs por um calendário de prioridade de pagamento do capital entre as tranches, o que oferece uma taxa de pagamento do capital mais previsível

Tipos de emitentes

Os MBS podem ser garantidos ou emitidos por entidades como a Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) e a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae):

• A única empresa estatal totalmente garantida pela boa-fé e crédito do governo dos EUA
• O objetivo é garantir que os fundos hipotecários estejam disponíveis em todo o território dos EUA
• Garantia do pagamento pontual do capital e dos juros dos empréstimos originados através da Federal Housing Association (FHA), do Department of Veterans Affairs (VA), do Rural Housing Service (RHS) e da Public and Indian Housing (PIH)
• Fundamental para eliminar as diferenças na disponibilidade de crédito hipotecário entre diferentes regiões
• Os títulos estão disponíveis em vários prazos de vencimento
• A denominação mínima para títulos de nova emissão é de US$ 25.000, com incrementos adicionais de US$ 1.000
• Investimentos inferiores a US$ 25.000 podem estar disponíveis através da compra de títulos que estão sendo vendidos com desconto ou que já pagaram parte do seu principal

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac):

• Uma empresa pública patrocinada pelo governo, mas não explicitamente garantida pelo governo dos EUA
• O objetivo é aumentar a disponibilidade de crédito hipotecário para financiamento residencial
• Levanta a maior parte dos seus fundos através do desenvolvimento e manutenção de um mercado secundário ativo para hipotecas residenciais
• Emitir títulos hipotecários e obrigações corporativas padrão, conhecidos como obrigações de empresas patrocinadas pelo governo (GSE)
• Títulos disponíveis em incrementos de US$ 1.000

Federal National Mortgage Association (Fannie Mae):

• Uma empresa pública patrocinada pelo governo, mas não explicitamente garantida pelo governo dos EUA
• O objetivo é manter um mercado secundário ativo para hipotecas
• Emite títulos hipotecários e obrigações corporativas padrão com cupão
• Títulos disponíveis em incrementos de US$ 1.000

Características e vantagens

Rendimentos atraentes

Os títulos hipotecários normalmente oferecem rendimentos mais altos do que os títulos do governo. Os títulos com cupões mais altos oferecem potencial para retornos maiores, mas apresentam maior risco de crédito e pré-pagamento, o que significa que o rendimento realizado pode ser menor do que o inicialmente esperado. Os investidores podem receber pagamentos mais altos em comparação com a renda gerada por emissões corporativas com grau de investimento. Uma parte desses pagamentos pode representar o retorno do capital devido a pré-pagamentos.

Qualidade de crédito

O risco de crédito é afetado pelo número de proprietários ou mutuários no conjunto de hipotecas que não pagam os seus empréstimos. O risco de crédito é considerado mínimo para hipotecas garantidas por agências federais ou empresas patrocinadas pelo governo.

Riscos

Risco de crédito e de incumprimento

Embora os MBS garantidos pela GNMA apresentem um risco de incumprimento insignificante, existe algum risco de incumprimento para os MBS emitidos pela FHLMC e pela FNMA e um risco ainda maior de incumprimento para os títulos não garantidos por nenhuma destas agências, embora o agrupamento de hipotecas ajude a mitigar parte desse risco. Os investidores que consideram títulos hipotecários, especialmente aqueles que não são garantidos por uma dessas entidades, devem examinar cuidadosamente as características do conjunto de hipotecas subjacentes (por exemplo, termos das hipotecas, padrões de subscrição, etc.). O risco de crédito do próprio emissor também pode ser um fator, dependendo da estrutura jurídica e da entidade que detém a propriedade das hipotecas subjacentes.

Risco de taxa de juro

Em geral, os preços dos títulos no mercado secundário sobem quando as taxas de juro caem e vice-versa. No entanto, devido ao risco de pré-pagamento e prorrogação, o preço no mercado secundário de um título hipotecário, especialmente um CMO, às vezes sobe menos do que um título típico quando as taxas de juro caem, mas pode cair mais quando as taxas de juro sobem. Assim, pode haver um risco de taxa de juro maior com esses títulos do que com outros títulos.

Risco de pré-pagamento

É o risco de os proprietários pagarem mensalmente valores superiores aos exigidos pela hipoteca ou liquidarem as suas hipotecas através de refinanciamento, um risco que aumenta quando as taxas de juro estão a cair. À medida que estes pré-pagamentos ocorrem, o montante do capital retido na obrigação diminui mais rapidamente do que o inicialmente previsto, encurtando a vida média da obrigação através do reembolso antecipado do capital ao detentor da obrigação. Como isto acontece normalmente quando as taxas de juro estão a cair, as oportunidades de reinvestimento podem ser menos atraentes. O risco de pré-pagamento pode ser reduzido quando o investimento reúne um grande número de hipotecas, uma vez que cada pré-pagamento hipotecário teria um efeito reduzido no total do fundo comum.

O risco de pré-pagamento é altamente provável no caso de um MBS e, consequentemente, os fluxos de caixa podem ser estimados, mas estão sujeitos a alterações. Dado isso, o rendimento cotado também é uma estimativa.

No caso dos CMO, quando os pré-pagamentos ocorrem com mais frequência do que o esperado, a vida média de um título é mais curta do que a estimada originalmente. Embora algumas tranches de CMO sejam especificamente concebidas para minimizar os efeitos das taxas de pré-pagamento variáveis, a vida média é sempre, na melhor das hipóteses, uma estimativa que depende da proximidade entre a velocidade real dos pré-pagamentos dos empréstimos hipotecários subjacentes e a hipótese.

Risco de prorrogação

É o risco de os proprietários decidirem não fazer pré-pagamentos das suas hipotecas na medida inicialmente esperada. Isto ocorre geralmente quando as taxas de juro estão a subir, o que dá aos proprietários poucos incentivos para refinanciar as suas hipotecas de taxa fixa. Isto pode resultar num título que bloqueia os ativos por mais tempo do que o previsto e proporciona um cupão inferior ao esperado, porque o montante do reembolso do capital é reduzido. Assim, num período de subida das taxas de juro de mercado, as quedas dos preços dos MBS seriam acentuadas devido à diminuição do cupão.

Liquidez

Dependendo da emissão, o mercado secundário de MBS é geralmente líquido, com negociação ativa por corretores e investidores. As características e os riscos de um título específico, como a presença ou ausência de garantia de GSE, podem afetar a sua liquidez em relação a outros títulos hipotecários.

Os CMO podem ser menos líquidos do que outros títulos hipotecários devido às características únicas de cada tranche. Antes de comprar um CMO, os investidores devem ter um alto nível de especialização para entender as implicações da especificação da tranche. Além disso, os investidores podem receber mais ou menos do que o investimento original ao vender um CMO.